Zvyšuje se neobsazenost, klesá nájemné, zmenšují se pronajaté plochy

Nejvyšší důvěru v českou ekonomiku za poslední dva roky ukázal poslední průzkum mezi tuzemskými spotřebiteli, manažery i investory. Pro trh nemovitostí to platí několikanásobně: intenzita výstavby a ještě spíše přípravy nových kancelářských projektů v Praze dosahuje historicky největších rozměrů.

Podle mezinárodní poradenské společnosti DTZ se aktuálně nachází v různých stupních výstavby či rekonstrukce zhruba 310 700 m². Projekty s plochou asi 37 300 m² jsou pozastaveny a developeři čekají na předpronájmy. Platné stavební povolení mají developeři na více než 480 000 m² v nových administrativních budovách, územní povolení na dalších 470 000 čtverečných metrů. DTZ monitoruje dalších více než 1,1 milionu metrů čtverečných kancelářských projektů v rané fázi plánování.

V důsledku rychlejšího dokončování nových kancelářských ploch, než činí absorpce volných ploch nájemci, se zvyšuje neobsazenost. Ta by i v následujícím roce měla dále narůstat, dokončit by se mohlo až 160 000 m², což je až o 87 % více než letos. Většina nájemců se navíc stěhuje mezi projekty, ze starších budov do nových a zanechává za sebou často více volných ploch, než obsadí v nové budově, což zvyšuje neobsazenost především u starších budov. „Intenzivní výstavba zejména v centru Prahy a tím se zvyšující konkurence mezi projekty novými a staršími měla za následek, že poprvé od poloviny roku 2009 kleslo nejvyšší dosahované nájemné,“ dodává Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení Research & Consulting DTZ.

 

Enormní aktivita developerů má několik vysvětlení. Patří k nim velmi příznivé ceny stavebních prací, vysoký počet projektů připravených k výstavbě, které kupují kapitálově silné společnosti, větší ochota riskovat a stavět spekulativně a také zkraje zmíněná důvěra v růst ekonomiky. „Developerské financování a dostupnější úvěry než před rokem dvěma hrají spíše sekundární roli. Za projekty totiž stojí hlavně zavedené firmy, které jsou výstavbu schopny financovat z vlastní equity – například z prodejů starších projektů investorům. Pokud je projekt ve výstavbě, má také konkurenční výhodu nad projekty, které jsou pouze na papíře, protože nájemci preferují právě projekty ve výstavbě,“ vysvětluje Lenka Šindelářová.

Za první až třetí čtvrtletí činily celkové pronájmy 213 800 m², což představuje meziroční nárůst o 7 %. Čistá realizovaná poptávka za devět měsíců čítala celkem 119 400 m², jde rovněž o 7% meziroční nárůst. Zatímco nové pronájmy zaznamenaly ve třetím čtvrtletí s 31 800 m² 12% pokles v porovnání se 2. čtvrtletím, v meziročním porovnání se jedná o nárůst o 17 %. Za celý rok očekáváme, že realizovaná poptávka by mohla být na srovnatelné či mírně vyšší úrovni než v loňském roce.

Nová nabídka za 2013 by měla dosahovat 87 900 m², což je o přibližně 10 % méně než v roce 2012. Je to také o 44 % méně než činí roční průměr za posledních 10 let. Projekty, které jsou nebo mají být dokončeny v druhé polovině roku 2013, zahrnují Florentinum (43 000 m²), Palmovka Park II A (11 800 m²), Libeň Docks 01 (7 500 m2) a Na Příkopě 14 (7400 m²).

Ve třetím čtvrtletí začala výstavba na projektu Metronom (29 900 m²⁾ na Praze 5. Ve čtvrtém čtvrtletí začne vyrůstat projekt Aviatica v areálu bývalé Waltrovky (27 000 m²) společnosti Penta Investments. Meteor Office Centre C (5500 m²) a May House (10 000 m²) nově převzala společnost CPI a předpokládá brzký začátek výstavby. Společnost Skanska, jež stojí za nedávno zahájeným kancelářským objektem Riverview na Praze 5 (7 000 m²), začne přípravné stavební práce na projektu Corso Court (18 000 m²) na Praze 8. Nejvíce kanceláří ve výstavbě se nachází na Praze 1 (81 000 m²), následuje Praha 5 (63 900 m²) a Praha 8 (55 500 m²). Z projektů ve výstavbě je předpronajato pouze 23 %.