Trhu dominují byty 2+kk

Prodeje na realitním trhu rezidenčních nemovitostí zaznamenávají nárůst, oživení však není plošné po celé České republice. Největší zájem RSČS eviduje o byty 2+kk o velikosti okolo 50 metrů čtverečních. Pronájmy rostou více než prodeje bytů.

Realitní společnost České spořitelny (RSČS) hodnotí vývoj na rezidenčním realitním trhu v téměř uplynulém roce 2013 a dává výhled pro rok 2014.

„Na trhu rezidenčních nemovitostí registrujeme jisté oživení. Cítíme pozitivní posun v nárůstu našich realitních obchodů v oblasti secondhandu i nových bytů. Tento trend však není dán pouze tím, že obchodně rosteme v důsledku zvyšování počtu našich franšízových poboček. Je dán především rostoucím množstvím klientů, kteří nás oslovují s cílem prodat svou nemovitost anebo s poptávkou na námi nabízené byty a domy,“ uvádí Martin Němeček, předseda představenstva Realitní společnosti České spořitelny. Jeho slova potvrzují i analýzy developerských společností, které mapují trh s novými byty v Praze. Podle nich se za první tři kvartály letošního roku prodalo přes 3,5 tisíce bytů oproti 2691 bytům za stejné období v roce 2012. „Oživení na realitním trhu však nelze považovat za plošné. Existují značné rozdíly mezi velkými městy a regiony. A v některých oblastech České republiky lze stále hovořit spíše o stagnaci či mírném, někde dokonce stálém poklesu trhu,“ dodává Martin Němeček.

Pokud jde o ceny srovnatelných nemovitostí v Praze a některých regionech, rozdíly jsou dost velké a i nadále se zvyšují. „Pro představu např. 5 m² bytové plochy luxusního projektu v Praze stojí stejně jako celý menší byt v Sokolově nebo v Mostě,“ říká Martin Němeček a doplňuje: „Největší zájem je o byty 2+kk o velikosti okolo 50 m². Ceny těchto jednotek se v různých lokalitách liší. Zatímco v Praze stojí 2+kk či 2+1 kolem 2 miliónů korun, v regionech, například v Liberci, koupíte stejně velký byt za poloviční cenu. A půjdete-li do méně atraktivní lokality, tak za stejnou cenu získáte ještě jednu místnost navíc, tedy byt 3+1.“ Z průzkumů developerských společností vyplývá, že z celkové nabídky více než 6 000 volných nových bytů v Praze tvoří největší část bytové jednotky dispozice 2+kk, asi 35 %. Následují třípokojové byty (32 %) a s velkým odstupem garsonky (17 %). Z hlediska prodeje tak zaujímají největší podíl dvoupokojové byty – zhruba 42 %.

I segment bytů vyšší kategorie, ať svým provedením či například energeticky pasivními standardy, si své klienty nachází. Jde o kupující, kteří jsou orientovaní především na kvalitu, kteří tento nadstandard ve všech směrech vyžadují a jsou ochotni si za něj připlatit. Podle Martina Němečka je tato část zájemců ovšem minoritní a je spojena především s atraktivními lokalitami a projekty. Druhá skupina poptávajících, která se striktně zaměřuje na cenu, jednoznačně převládá. „Tato orientace je jev, který například výrazně ovlivnil některé existující projekty postavené ve vyšším standardu a na drahých pozemcích, které trh v této podobě a ceně prostě nepřijal,“ uvádí.

Pronájem nemovitostí měl z pohledu RSČS výrazně pozitivnější vývoj než prodej bytů, což je dáno i krátkodobějším charakterem produktu. „Zájem o pronájmy rostl letos více a plošněji než zájem o koupi bytu. Celorepublikově bych si troufl říci, že průměrná výše nájemného se nyní drží minimálně na stejné cenové hladině jako v průběhu roku a dokonce mírně roste. Zájem je patrný zejména ve větších městech, kde je více pracovních příležitostí, lepší infrastruktura i vysoké školy. Stálý růst vyvolávají právě přesuny lidí za prací, případně za studiem,“ vysvětluje Martin Němeček. Největší poptávka proto přichází se začátkem školního roku a také na počátku kalendářního roku, kdy lidé mají nové plány, novou práci apod. Podle dat RSČS je průměrná doba pronájmu jeden rok. Zájem je jak o malometrážní byty, od těch nejmenších pro „singles“ až po 2+kk, tak o větší byty pro rodiny, případně pro studenty, kdy jich bydlí v jednom bytě více z důvodu snížení nákladů. Specifickou skupinu pak tvoří top manažeři, často cizinci, kteří se stěhují do větších měst s celou rodinou. Ti pak poptávají k pronájmu byt nebo dům již plně vybavený a tedy ihned k nastěhování.

Vývoj v letošním roce RSČS zaznamenává i v poptávce po realitních službách. Klienti daleko důsledněji lpí na ocenění svých nemovitostí, které dávají do prodeje. Zároveň požadují předložení několika srovnatelných nabídek na trhu pro snadnější orientaci a kvůli nastavení správné výchozí ceny. „Prodávající se stále aktivněji účastní procesu stanovení prodejní ceny. Určitý posun vidíme i u klientů, kteří řeší svou finanční situaci. Zde je naopak prioritním prvkem rychlost prodeje. Tito klienti požadují tedy spíše něco jako 'garanci rychlosti prodeje',“ dodává Martin Němeček.

A jaký bude realitní trh v roce 2014 podle RSČS? „Chování zákazníka bude ovlivňovat stále více faktorů – prohlubující se rozdílnost cen v jednotlivých regionech, pokračující migrace do oblastí s lepší možností výdělku, avizované změny v oblasti DPH u pozemků pod novostavbami, síla koruny a v neposlední řadě též změny občanského zákoníku. Z hlediska vývoje realitního trhu v příštím roce zůstávám optimistou,“ shrnuje Martin Němeček na závěr.