Legislativa

Omezení odpovědnosti projektanta za vady stavby dle nového stavebního zákona z pohledu zhotovitele

Nový stavební zákon, který byl schválen v červenci loňského roku pod č. 283/2021 Sb., přináší řadu novinek. Nemění se jen procesní stránka, tedy samotné projednání žádosti stavebníka a forma povolení, ale změny jsou i v oblasti nastavení povinností účastníků výstavby, tedy i povinnosti pro projektanty a zhotovitele staveb. Na změny je vhodné se připravit s předstihem a zejména jejich dopad ošetřit ve smluvních vztazích. Účinnost nového stavebního zákona se na základě novelizace nového stavebního zákona pod z. č. 195/2022, mimo stavby vyhrazené, které tvoří přílohu č. 3 zákona, předpokládá od 1. 7. 2024.

Z pohledu realizační firmy, tedy zhotovitele stavby nebo části stavby, bude do budoucna velmi důležité zkoumat, zda a jak smlouva o dílo řeší součinnost projektanta při realizaci stavby. Proč? Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021) v § 162 při vymezení osoby projektanta a jeho povinností ve čtvrtém odstavci nastavil nové pravidlo, kdy Projektant neodpovídá za odchylky od projektové dokumentace, ke kterým došlo při provádění stavby a které neschválil.

Nové ustanovení je tu zejména z důvodu ochrany veřejného zájmu, aby nedocházelo ke změnám staveb bez součinnosti projektanta, zpracovatele projektové dokumentace. Ve stavebnictví se v nedávné době řešilo několik kauz, kdy projektanti byli obviňováni za vady staveb nebo havárie, a to i tehdy, kdy docházelo k úpravám a změnám staveb, bez souhlasu projektantů. I když je toto pravidlo nastavené předpisem veřejného práva (stavebním zákonem), bude mít dopad i do soukromoprávních vztahů ve vazbě na zkoumání případné odpovědnosti za vady dokončené stavby. Ta je dnes řešena v § 2630 občanského zákoníku:

Bylo-li plněno vadně, je vzhledem k tomu, co sám dodal, zavázán se zhotovitelem společně a nerozdílně
– poddodavatel zhotovitele, ledaže prokáže, že vadu způsobilo jen rozhodnutí zhotovitele nebo toho, kdo nad stavbou vykonával dozor,
– ten, kdo dodal stavební dokumentaci, ledaže prokáže, že nezpůsobila chyba ve stavební dokumentaci,
– kdo prováděl dozor nad stavbou, ledaže prokáže, že vadu stavby nezpůsobilo selhání dozoru.  

Díky novému pravidlu vzniká zákonný liberační důvod pro projektanty v rámci odpovědnosti za vady dokončené stavby pro vady, které by vznikly právě změnou stavby, v odchylkách od projektové dokumentace, které projektant při realizaci neschválí.

Ustanovení je z pohledu projektantů vítané, v praktickém dopadu však může omezovat při realizaci stavby právě zhotovitele. Uvedené pravidlo totiž ve svém důsledku přenáší případnou odpovědnost za vady stavby na zhotovitele, pokud ten neobstará ke změně stavby (tedy odchylce od PD) souhlas projektanta, zpracovatele projektové dokumentace. Problémem je, že samotná smlouva o dílo není trojstranný smluvní vztah. Smlouvu o dílo na realizaci stavby uzavírá stavebník (objednatel) s realizační firmou (zhotovitelem). Projektant není smluvní stranou. S projektantem stavebník uzavírá samostatnou smlouvu na vyhotovení příslušné projektové dokumentace, případně na činnosti související, a na obsah této smlouvy nemá zhotovitel žádný vliv.

Uvedená součinnost projektanta v rámci úprav projektové dokumentace v souvislosti s realizací stavby spadá v současné praxi pod výkon tzv. autorského dozoru projektanta, který ale pro stavebníka není, mimo stavby financované z veřejných zdrojů, povinný. Může se tedy stát, že pokud si stavebník u projektanta uvedené služby neobjedná, nebude mít projektant zájem se zhotovitelem jakkoli komunikovat a věc „zdarma“ řešit.

Navíc můžeme předpokládat, že z počátku účinnosti nového stavebního zákona stavebníci na tuto novinku nebudou ve smlouvách nijak reflektovat a projektanty si k součinnosti během stavby, tedy k výkonu dozoru projektanta (nový termín pro autorský dozor dle NSZ), nebudou s ohledem na finance zavazovat. Opět uvádím, že se to netýká staveb financovaných z veřejných rozpočtů, tam je a bude i nadále dozor projektanta povinný – viz § 161/2 a 3 z.č. 283/2021.

Zhotovitel se tak může dostávat do svízelné situace, kdy bude řešit z důvodu ochrany sebe sama před případným přechodem odpovědnosti za vady nutnost obstarání souhlasu projektanta se všemi odchylkami od PD a svůj termín plnění včetně případné sankce.

Řešení je jen v úpravě smluv o dílo. Z pohledu zhotovitele by bylo vhodné, aby tyto nově obsahovaly ustanovení, která budou reagovat na novou potřebu. Smlouvy by měly obsahovat pravidla chování jak pro objednatele, tak zhotovitele pro změny projektové dokumentace při realizaci stavby. Například povinnost zhotovitele včas oznámit objednateli nutnost změny stavby či povinnost objednatele obstarat souhlas projektanta se změnou či odchylkou od projektové dokumentace, včetně lhůty dokdy. Souběžně s tím by bylo vhodné řešit i možný vliv doby na obstarání souhlasu projektanta se změnou projektové dokumentace na termín plnění ze strany zhotovitele, zda tedy má či nemá vliv, včetně řešení pravidla pro situace, jak se bude postupovat, pokud nebude souhlas ze strany objednatele obstarán do příslušného počtu dnů a jak bude řešena odpovědnost zhotovitele, pokud na změně i bez souhlasu projektanta bude objednatel trvat. Vhodné by bylo, aby i stavebník ve smlouvě o dílo na vyhotovení projektové dokumentace vázal projektanty povinností k součinnosti při změně díla spočívající v odchylce od vypracované projektové dokumentace, tedy udělení souhlasu včetně nastavení formy, jak tento bude vydáván (např. zápis do stavebního deníku, potvrzení e-mailem), nastavením lhůt, dokdy nejpozději musí projektant změny odsouhlasit, případně nastavit pravidlo, pokud lhůta uplyne marně, či nastavit sankce za prodlení v poskytnutí souhlasu.

V souvislosti se zkoumaným tématem je třeba upozornit i na to, že nový stavební zákon přináší i novou povinnost stavebníkům. Na základě § 160/2 písm. a) je stavebník povinen před zahájením stavby zajistit vypracování dokumentace pro provádění stavby, s výjimkou jednoduchých staveb uvedených v odst. 1 písm. c) a e) až n) a odstavci 2 přílohy č. 2.

Do budoucna by tak mělo odpadnout to, že se stavby, zejména v oboru pozemního stavitelství, realizují na základě dokumentace pro stavební povolení či společné povolení, tedy dokumentace ve své skladbě pro realizaci nedostačující. Jak se tato povinnost projeví ve stavební a smluvní praxi, ukáže čas. Vhodné by bylo, aby zpracovatelem podrobnější dokumentace, i ve vazbě na případné změny stavby a odpovědnost za vady dokončené stavby v důsledku nedostatku v projektové dokumentaci, byl autor předchozího stupně dokumentace.

Pokud dokumentaci pro provedení stavby nebude zpracovávat projektant, který vypracuje dokumentaci pro povolení stavby, ale zhotovitel prostřednictvím kvalifikované osoby, odpadl by shora popsaný problém v zajištění souhlasu projektanta se změnou stavby, tedy odchylkou od PD. Na druhou stranu by ale pak veškerá odpovědnost za vady stavby byla na zhotoviteli, neboť bude jak dodavatelem projektové dokumentace, tak stavby samotné, viz shora uvedený § 2630 občanského zákoníku.

S ohledem na novou povinnost stavebníka mít před zahájením stavby vypracovanou projektovou dokumentaci pro provedení stavby tak při realizaci stavby budou na stavbě vždy 2 dokumentace, jednak dokumentace schválená, která bude obsahovat důležité podmínky a pravidla z pohledu ochrany veřejného zájmu či podmínky správců dopravní a technické infrastruktury a dokumentace podrobnější, tedy pro provedení stavby. Jejich vyžadovaná přítomnost je nastavena i v § 162/2 písm. d) nového stavebního zákona.

Z dalších novinek, které přináší nový stavební zákon pro zhotovitele, je nastavení pravidla, že nově namísto stavebníka je to zhotovitel, kdo bude odpovídat za řádnou přípravu a provádění stavby, zařízení nebo terénní úpravy, tedy zajištění i ochrany životního prostředí, šetrnosti k sousedství § 163/ 1 písm. a). Nadto bude zhotovitel povinen zajistit vytyčení prostorové polohy stavby v souladu s ověřenou projektovou dokumentací pro povolení záměru a s dokumentací pro provádění stavby (§ 163/1 písm. b)) a dále bude povinen dle § 163 / 1 f) zajistit při provádění nebo odstraňování stavby, zařízení, terénní úpravy provedení a vyhodnocení zkoušek a měření stanovených jinými právními předpisy. V případě, že tyto zkoušky splněny nebudou či budou splněny vadně, bude to mít vliv na samotné řádné plnění závazků ze smlouvy samé, tedy na dokončenost díla. Občanský zákoník předpokládá, že dílo je dokončeno, jsou-li úspěšně provedeny zkoušky.

Poslední novinkou je pravidlo, že zhotovitel při provádění nebo odstraňování stavby, podléhající povolení, je povinen zajistit, aby práce na stavbě, jejím odstranění nebo terénní úpravě, k jejichž provedení je předepsáno zvláštní oprávnění, vykonávaly pouze osoby, které jsou držiteli takového oprávnění (§ 163/2 písm. c)).

Za nesplnění uvedených povinností může být zhotoviteli uložena sankce za přestupek ze strany stavebního úřadu v podobě finanční pokuty, a to v rozsahu podle typu stavby od 400 tis. do 4 mil. Kč. Není to ale jen stavební úřad, kdo může postihnout zhotovitele. Za nesplnění uvedených povinností mohou zhotovitelům plynout sankce i ze smluv o dílo, které vyžadují, aby zhotovitel realizoval dílo dle obecně závazných právních předpisů. Mohou tak vyžadovat nejen náhradu škody v souvislosti s porušením příslušné povinnosti, ale i sankce ve formě sjednané smluvní pokuty.

Dalších dílčích změn, na které bude třeba reagovat, přináší nový stavební zákon více. V tomto článku jsem se zaměřila na ty nejzásadnější z pohledu realizační firmy.

PETRA ADÁMKOVÁ

JUDr. Petra Adámková, Ph.D., (*1974)
právnička, konzultantka, lektorka vzdělávacích seminářů se specializací na stavební právo. Vystudovala Právnickou fakultu Masarykovy univerzity v Brně. Nejdříve působila v advokacii a od roku 2011 se plně věnuje lektorské činnosti pro vybrané agentury, ČKAIT, stavební firmy, projektanty i investory s cílem je co nejlépe a srozumitelně připravit na plánované změny legislativy s přesahem do stavební činnosti.
www.pravovestavebnictvi.cz